国泰海通宏观：如何稳定房价？

今年中国经济继续保持稳健增长，国泰尤其是海通宏观何稳上半年GDP增速超过5.3%，高于市场预期。定房尽管中长期来看，国泰中国依然拥有巨大的海通宏观何稳增长潜力，但短期内经济结构分化现象显著，定房供给强于需求，国泰数量强于价格，海通宏观何稳内需亟需提升。定房而房地产作为内需的国泰重要拖累，尽管其投资和销售在经济中所占比重不大，海通宏观何稳但其在居民财富配置中的定房重要性仍然很高，房价的国泰波动会直接影响总需求。

关于房地产趋势的海通宏观何稳影响，借鉴海外经济体的定房经验是必要的，我们在2022年曾系统分析过国际房地产市场的变化。虽然中国的制度环境独特，不能完全依照海外经验，但可以借鉴他们的教训。

如何稳定房价以及何时判断房价已经被稳住是本文的核心问题。

租金回报率的重要性

在介绍核心观点前，我们需要了解两个概念：租金回报率和房价租金比。租金回报率是出租房屋年租金与当前市场价格的比值，房价租金比则是租房回报需要多少年才能覆盖购买房屋的总价。前者的倒数等于后者，类似于股市中的市盈率，反映了房屋的估值。

常见的观点认为，当租金回报率高于无风险利率（如国债利率）时，房产具有更高的吸引力。例如，如果国债利率在2%附近，那么3%以上的租金回报率就被视为购房的良机。然而，观察国外的案例，特别是2007年后美国房地产的表现，发现这一逻辑并不总是成立。在此期间，尽管租金回报率上升到高于6%，但房价仍未见企稳。

类似的情况也在日本出现，1991年后房价一路下滑，尽管租金回报率高于5%，房市仍表现低迷。

造成这种现象的根本原因在于房子是“信用债”。租金回报率的计算以波动的房价为基础，而国债和存款的本金是稳定的。因此，投资者不仅需关注利率的高低，还需考虑本金的风险。例如，高利率的信用债可能并不吸引投资者，因其本金风险较大。

购房收益来源于租金和房价波动，若预期房价上涨，租金回报率的影响会减弱；反之，若预期房价下跌，租金回报需要足够高，以补偿投资风险。

稳定通胀预期的重要性

综上所述，若房价缺乏上涨预期，租金回报率会逐步上升，房价租金比也会被压缩。我们分析了13个经济体的房地产危机，发现它们的共同点是，房价进入调整周期后，估值往往回落至历史低位，租金回报率回升至历史高位。

为了稳住房价，单靠租金回报率的提升并不足够，稳住房价的预期才是关键。房价预期受到宏观通胀预期的很大影响，因此，稳定的经济政策至关重要。自去年9月以来，中国宏观政策开始更加注重预期管理，目标在于提升通胀预期。

我们对中国经济未来持乐观态度，眼下的困难是暂时的，持续的政策支持将对稳定房价和内需起到重要作用。若居民对未来收入和通胀预期增强，房价预期也将随之上升，稳住房价指日可待。

风险提示

当前需要关注的风险包括：全球地缘政治风险；美国政策不确定性风险；监管政策变化风险。

本文转载自“梁中华宏观研究”公众号，XM外汇官网编辑：蒋远华。